Lo sfratto per morosità è quel procedimento che consente al locatore il rilascio e la riconsegna dell’immobile da parte del conduttore in seguito alla persistente morosità nel pagamento del canone.
Per poter accedere alla procedura di sfratto devono verificarsi due presupposti:
La presenza di un regolare contratto registrato
Mancato pagamento del canone di locazione trascorsi venti giorni dalla scadenza della mensilità.
Generalmente il locatario prima di avviare la procedura di sfratto invia una lettera di diffida al locatario, nella quale sollecita il pagamento dei canoni arretrati, invitando a lasciare libero l’immobile entro una data indicata, pena il ricorso alle vie giudiziali. Se la diffida non dà gli esiti sperati, il locatore agisce con l’atto di sfratto per morosità con contestuale citazione in udienza per la convalida, nonché l’ingiunzione di pagamento.
A questo punto si possono verificare tre casi:
All’udienza di convalida il locatario si presenta e fa opposizione alla convalida stessa. Facendo così dà al Giudice la facoltà di rinviare al giudizio ordinario l’esame della causa di opposizione.
Il locatario si presenta e salda la morosità o chiede il termine di grazie ossia un periodo entro cui saldare il proprio debito
Il locatario non si presenta o si presenta e non fa opposizione. In questo caso il Giudice può emettere l’ordinanza di convalida di sfratto fissando la data entro la quale ci sarà il rilascio forzato dell’immobile mediante ufficiali giudiziari.
Una volta emessa l’ordinanza che costituisce titolo esecutivo per il rilascio, se il locatario moroso entro la data stabilita non ha liberato l’immobile, il locatore potrà procedere con l’esecuzione forzata da parte dell’ufficiale giudiziario che alla data e all’ora comunicata al locatario si recherà presso l’immobile per eseguire lo sfratto e se necessario, anche con l’ausilio delle forze dell’ordine.
E’ bene ricordare che il conduttore può evitare lo sfratto nel caso di morosità incolpevole.
La legge prevede i cosiddetti casi di morosità incolpevole, ossia quelle situazioni di sopravvenuta impossibilità a provvedere al pagamento dell’affitto a ragione della perdita di lavoro o di una consistente riduzione della capacità reddituale del nucleo familiare.
Possono essere considerati casi di morosità incolpevole:
Perdita di lavoro
Malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare che abbia portato ad una notevole riduzione del reddito familiare
Accordi sindacali o aziendali che hanno portato ad una riduzione dell’orario di lavoro
Cassa integrazione ordinaria e straordinaria che limiti notevolmente il reddito familiare
Chiusura di attività libero-professionali o di imprese registrate per cause di forza maggiore
Mancato rinnovo di contratti a termine o di lavori atipici
In questi casi e rispettando alcune condizioni il conduttore ha diritto a ricevere i contributi dal Comune. Per accedere ai contributi occorre fare un’istanza al Comune di residenza dimostrando di rispettare le seguenti condizioni:
un reddito I.S.E. non superiore ad euro 35.000,00 o un reddito derivante da regolare attività lavorativa con un valore I.S.E.E. non superiore ad euro 26.000,00;
il conduttore è destinatario di un atto di intimazione di sfratto per morosità, con citazione per la convalida;
il conduttore è titolare di un contratto di locazione di unità immobiliare ad uso abitativo regolarmente registrato (sono esclusi gli immobili appartenenti alle categorie catastali Al, A8 e A9) e risiede nell’alloggio oggetto della procedura di rilascio da almeno un anno;
il conduttore ha cittadinanza italiana, di un paese dell’UE, ovvero, nei casi di cittadini non appartenenti all’UE, possiede un regolare titolo di soggiorno.
Il comune deve poi verificare che nessun componente del nucleo familiare sia titolare di proprietà, usufrutto, uso o abitazione nella provincia di residenza di un altro immobile utilizzabile ed adeguato alle esigenze del nucleo familiare.
Costituisce criterio preferenziale per la concessione del contributo la presenza all’interno del nucleo familiare di :
Almeno un componente sia ultra settantenne
Un minore
Un componente con invalidità accertata per almeno il 74%
L’importo massimo del contributo concesso non può superare gli 8000 €
Avvocato Buccarella